Sono stati forniti chiarimenti e disposizioni applicative in materia di riduzione del 50 per cento della base imponibile – ai fini IMU e TASI – in caso di cessione dell’abitazione in comodato ai familiari.
La Legge di stabilità 2016 (art.1 comma 10 Legge 208/2015) ha stabilito che la base imponibile ai fini IMU dell’unità immobiliare concessa in comodato gratuito a parenti di primo grado (figli o genitori) ed utilizzata da questi ultimi come abitazione principale è ridotta del 50% per il comodante.
La Risoluzione in merito ha chiarito che l’agevolazione è da considerarsi valida sia ai fini del calcolo della base imponibile IMU sia ai fini del calcolo della base imponibile TASI.
I presupposti affinché sia applicabile la riduzione della base imponibile sono i seguenti:
- l’immobile concesso in comodato non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9 (abitazione di lusso);
- il contratto di comodato deve essere registrato
- il comodante possegga un solo immobile in Italia
- il comodante risieda anagraficamente nello stesso Comune dove è ubicato l’immobile concesso in comodato
In merito al punto 3) viene chiarito che l’agevolazione è concessa anche nel caso in cui il comodante possegga un altro immobile – oltre a quello concesso in comodato – purché quest’ultimo sia ubicato nel medesimo comune ed adibito ad abitazione principale del comodante. Anche quest’ultimo immobile non può appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9 affinché l’agevolazione sia applicabile.
Viene, inoltre, precisato che il possesso di un altro immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione (es. negozio, terreno agricolo).
Il venire meno di uno solo dei presupposti citati determina la perdita dell’agevolazione stessa.
In conseguenza a tali novità normative, dal 2016 i comuni non potranno più deliberare l’equiparazione all’abitazione principale delle unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, utilizzate come abitazioni principali; bensì potranno stabilire aliquote agevolate (non inferiori al 0,46%).
L’agevolazione si estende anche alle eventuali pertinenze concesse in comodato insieme all’immobile (una unità per ciascuna categoria catastale C2, C6, C7)
Il contratto di comodato
Il contratto di comodato è il “il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.” ai sensi dell’art.1803 del codice civile e può essere redatto in forma scritta o verbale.
Qualora tale contratto su beni immobili sia redatto in forma scritta è soggetto ad imposta di bollo ed a registrazione – entro 20 giorni dalla data dell’atto – con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.
Qualora tale contratto sia redatto in via verbale, ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione in oggetto, la relativa registrazione potrà essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”.
Poiché, ai fini IMU (e anche TASI), l’imposta è dovuta in proporzione ai mesi di possesso dell’immobile ed il singolo mese viene conteggiato se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni, per beneficiare dell’agevolazione sin dal mese di gennaio 2016, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato, quindi, stipulato entro il 16 gennaio 2016 e registrato secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro.
Casistiche
Esempio 1) Due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile che viene concesso in comodato al figlio. Il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un comune diverso da quello del primo immobile.
L’agevolazione si applica solo con riferimento alla quota di possesso della moglie (in presenza di tutti i requisiti). Il marito, invece, dovrà corrispondere l’imposta, per la propria quota di possesso, senza l’applicazione della riduzione.
Esempio 2) Immobile in comproprietà fra i coniugi è concesso in comodato ai genitori di uno di essi
L’agevolazione spetta al solo comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma, in ragione della quota di possesso.
Esempio 3) Un soggetto possiede due immobili ad uso abitativo di cui uno in comproprietà in un comune diverso da quello in cui è ubicato il secondo, posseduto al 100% e concesso in comodato.
Non è applicabile l’agevolazione, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile. A meno che l’immobile, posseduto in percentuale e ubicato nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato, è destinato a propria abitazione principale dal comodante.
Esempio 4) Un soggetto possiede oltre alla sola unità immobiliare ad uso abitativo che deve essere concessa in comodato, un immobile ad uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale
Il possesso di detto immobile sebbene abitativo non preclude l’accesso all’agevolazione, poiché considerato strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo.
Calcolo della TASI
Il comodatario non versa la TASI poichè – come previsto dalla Legge di Stabilità 2016 – sia il possessore sia l’occupante di immobili adibiti ad abitazione principale sono esclusi dall’applicazione dell’imposta dal 2016.
Il comodante versa la TASI su una base imponibile ridotta del 50% e nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all’anno 2015. Soltanto se nel 2015 non era stata deliberata tale percentuale il comodante verserà il 90% del tributo complessivo.
