RIAPERTURA DEI TERMINI PER RIDETERMINARE IL VALORE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI

La cosiddetta Legge di Stabilità 2014 – L. n.147 del 27 dicembre 2013 – prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni e delle partecipazioni posseduti da persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa, ed altri soggetti non commerciali.

Le caratteristiche del provvedimento

Un soggetto che possiede un terreno o una partecipazione potrebbe avere convenienza a utilizzare l’opportunità offerta dalla Legge di Stabilità, nell’intento di conseguire un legittimo risparmio fiscale in vista della cessione di una di tali attività. Infatti, è possibile affrancare le plusvalenze latenti nei valori di questi beni, corrispondendo un’imposta sostitutiva di quella ordinaria, così generando un carico tributario anche molto ridotto rispetto a quello che si avrebbe operando normalmente.

Ad esempio, se un soggetto possiede un’area edificabile acquistata alcuni anni fa, in caso di cessione il reddito imponibile sarebbe dato dalla differenza – plusvalenza – tra corrispettivo percepito e costo di acquisto rivalutato con i coefficienti Istat, e verrebbe assoggettato a tassazione separata. In alternativa, è possibile corrispondere un’imposta con l’aliquota del 4% sul valore complessivo del terreno il che, salvo calcoli di convenienza più accurati, dovrebbe generare un’imposta inferiore a quella che si libera nel primo caso. In tal modo, in buona sostanza, si azzera la plusvalenza perché, a rivalutazione effettuata, al corrispettivo si oppone il nuovo costo fiscalmente riconosciuto, dato appunto dal valore rivalutato.

Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° gennaio 2014, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2014, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.

In sintesi, le date che ritmano la nuova rivalutazione sono le seguenti:

Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo.

L’imposta sostitutiva deve essere applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia alla data del 1° gennaio 2014, e, in particolare, l’aliquota dell’imposta varia come segue:

• 4% per i terreni agricoli e le aree edificabili;
• 4% per le partecipazioni qualificate;
• 2% per le partecipazioni non qualificate.

Il momento di redazione della perizia, comunque da asseverare entro e non oltre il 30 giugno 2014, può essere diverso a seconda che si tratti di terreni o partecipazioni.

Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo del 30 giugno 2014.

Per i terreni, invece, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché è previsto che il valore che emerge sia quello minimo ai fini dell’imposta di registro, e quindi se ne deve tenere conto ai fini della tassazione dell’atto. Va, tuttavia, segnalato come un recente indirizzo giurisprudenziale (vedi sentenza Cassazione n.30729/11) ammetta la redazione della perizia posteriormente alla cessione, circostanza, al contrario, ordinariamente ammessa per le partecipazioni.

Con riferimento ai terreni, inoltre, al fine di evitare che si applichi la citata presunzione secondo cui il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, l’Agenzia delle Entrate (risoluzione n.111/10) ha ritenuto possibile effettuare una nuova perizia al ribasso, sostitutiva della precedente.

Il costo della perizia va ad aumentare il valore del bene come rideterminato alla data di riferimento, e diviene, per tale via, di fatto deducibile. Tuttavia, per le partecipazioni, se la sua redazione è commissionata dalla stessa società, è prevista la deduzione da parte di questa in cinque quote costanti a partire dall’esercizio in cui il costo è stato sostenuto.

Lo scomputo di quanto pagato nelle precedenti rivalutazioni

In occasione della riapertura dei termini intervenuta con l’art.7 D.L. n.70/11, il Legislatore ha introdotto, al fine di risolvere il vasto contenzioso che si era andato a creare, una norma regolatrice dei rapporti con eventuali precedenti rivalutazioni.

Infatti, alla luce del continuo susseguirsi dei provvedimenti di riapertura della rivalutazione, è frequente che un soggetto abbia operato una prima rivalutazione, e si trovi poi nella condizione di rivalutare nuovamente, poiché in questo intervallo di tempo, non essendo intervenuta la vendita, il valore del terreno o della partecipazione si è modificato.

In proposito, l’Amministrazione finanziaria aveva sempre posto questa regola: con la seconda rivalutazione si libera una nuova imposta che deve essere versata in via autonoma; quella versata in precedenza non può essere compensata ma può essere chiesta a rimborso, eventualmente sospendendo il versamento della rata in corso. In considerazione di tale impostazione si era andato a determinare un corposo contenzioso in merito alle tempistiche per la richiesta a rimborso.

Pur in assenza di uno specifico richiamo al citato art.7, assente peraltro anche nella disciplina recata dalla precedente legge di rivalutazione (Legge di Stabilità 2013), si ritiene che tale norma – in quanto a regime – sia applicabile anche alla nuova riapertura dei termini tale opportunità che ricordiamo vale sia per la rideterminazione del valore di terreni che di partecipazioni.

Di fatto, se ciò fosse possibile si avrebbe la seguente situazione:

Sarà quindi possibile imputare il primo versamento di € 2.000 alla seconda rivalutazione, così corrispondendo a conguaglio solamente € 1.200.

In caso di rideterminazione di un secondo valore inferiore al primo, e quindi di imposta dovuta inferiore alla prima, si esclude la possibilità di conseguire il rimborso dell’eccedenza.

Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.